Thomas Oliver Müller und Deutsche Finance Group trotzen Zollkrise mit Core-Immobilien

Thomas Oliver Müller und Deutsche Finance Group trotzen Zollkrise mit Core-Immobilien

München – Mit seinem Zollhammer will US-Präsident Donald Trump das US-Handelsbilanzdefizit gegenüber anderen Staaten reduzieren, ausländische Unternehmen zur Produktionsverlagerung in die USA bewegen und sein Land reindustrialisieren. Seinen Wählern verspricht der frühere Immobilieninvestor ein „Goldenes Zeitalter“ mit mehr außenwirtschaftlicher Unabhängigkeit und einem Beschäftigungsplus im industriellen Sektor. Ob diese zollpolitische Rechnung mittel- oder langfristig aufgeht, ist völlig offen. Kurzfristig hat Trump alle Börsen erst einmal auf Talfahrt geschickt und viel Unsicherheit bei Unternehmen, Anlegern und Konsumenten erzeugt.

Analysten versuchen zu ermitteln, welche Auswirkungen die weltwirtschaftlichen Turbulenzen und der erwartbare Inflations- und Zinsanstieg auf die Immobilienmärkte haben. Das gilt auch für die in München ansässige Deutsche Finance Group, die 27 institutionelle Mandate, 24 Investmentfonds und eine Vermögenssumme von mehr als 12 Milliarden Euro verwaltet. Die international tätige Investmentgesellschaft mit Dependancen in Luxemburg, Madrid, London und Denver hat schon mehr als 50.000 Privatanlegern zu renditestarken Immobilienstrategien verholfen. Weitgehende Einigkeit herrscht unter allen Experten, dass Immobilien angesichts der hohen Volatilität der Kapitalmärkte in fast jedem Portfolio ein Stabilitätsgarant und damit ein nachhaltiger Werttreiber sind. Es ist davon auszugehen, dass Investmententscheidungen nach dem ersten Börsenbeben zunächst aufgeschoben werden, bis sich ein klareres makroökonomisches Lagebild ergibt. Diese Zurückhaltung könnten sowohl private als auch institutionelle Investoren an den Tag legen. Von den Negativfolgen der amerikanischen Zölle und Gegenzölle, über deren Höhe und zeitliche Dauer noch nichts Genaues bekannt ist, wäre die Immobilienwirtschaft nur indirekt und zeitverzögert betroffen. Das spricht für eine weiterhin hohe Investitionsbereitschaft in Wohnimmobilien, die als wirksamer Inflationsschutz jetzt noch interessanter werden dürften. Gewebeimmobilien wären von einer dauerhaften konjunkturellen Eintrübung stärker betroffen, weil weniger Unternehmen zusätzlichen Bedarf an Gewerbeobjekten anmelden würden.

Immobilienmarktanalysten rechnen damit, dass die möglicherweise dauerhaft höheren Finanzierungskosten infolge der Zoll-Komplikationen in erster Linie die transaktionsorientierten und stark fremdkapitalfinanzierten Sektoren treffen – konkret die sogenannten Value­Add­Immobilien. Immobilieninvestoren unterscheiden zwischen den Risikoklassen Core, Core-Plus, Value-Added und Opportunistic. Bei den Value-Add-Strategien wird die Hauptrendite durch bewusste Wertsteigerungsstrategien und ein aktives Asset Management erzielt, während sich die Gesamtrendite bei Core-Strategien meist auf die laufenden Mieteinkünfte beschränkt. „Value-Add-Immobilien sind meist Immobilien in angemessener Lage, die jedoch ein signifikantes Optimierungspotenzial rechtlicher, infrastruktureller, finanzieller, bau- oder vermietungstechnischer Art aufweisen“, erläutert Thomas Oliver Müller, der zusammen mit Dr. Sven Neubauer Executive Partner und CEO der Deutsche Finance Group ist. Dieses Entwicklungspotenzial sei typisch für Immobilien im Value­Add-Segment, die einen Fremdkapitalanteil von bis zu 70 Prozent haben könnten. „Die Objekte werden dabei durch adäquates und aktives Management eine signifikante Wertsteigerung erfahren und neu am Markt positioniert“, so der erfahrene Investmentmanager. „Auch Value-Add­Immobilien können einen Zahlungszufluss aus Mieterträgen generieren, dem jedoch strategisch eine geringere Bedeutung zukommt als beispielsweise bei Core­Immobilien.“

Das Erfolgsrezept der Deutsche Finance Group ist die Verbindung beider Ansätze und damit eine Risikostreuung, die den Anlegern gleichermaßen Rendite und Sicherheit garantiert. Müller betonte schon vor der Zollkrise immer die Wichtigkeit solider Core-Investments: „Ziel einer Wertsteigerungsstrategie ist es in der Regel, das Objekt nach Abschluss der Maßnahmen als Core­Immobilie zu einem entsprechend höheren Preis zu veräußern. Die relevanten Faktoren für einen höheren Verkaufspreis sind höhere Mieteinnahmen und damit eine höhere Bewertung der Immobilie. Ist bei Investitionen in Core­Immobilien eher die Wertstabilität entscheidend, so liegt der Fokus bei Value­Add­Immobilien auf ebendieser zu erzielenden Wertsteigerung.“ Daraus ergebe sich weiteres Renditepotenzial zusätzlich zu den bloßen Mieteinnahmen.

Angesichts des schwierigen Gesamtumfeldes erwarten Marktkenner, dass Core-Investments in nachgefragten Lagen noch stärker in den Fokus institutioneller Investoren rücken. Die Attraktivität von Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und resilienter Nutzungsart wird zwangsläufig zunehmen. Gewerbliche Immobiliensegmente wie der Lebensmitteleinzelhandel und die Logistik werden nämlich kaum von den Zoll-Turbulenzen betroffen sein. Mehr denn je sollten Investoren ihre Anlageobjekte oder Projektentwicklungen durch vernünftige Auswahlkriterien wie Region, Nutzungsart und Risikoprofil krisenfest machen.

Mit ihrem großen Angebot an Core-Immobilien ist die Deutsche Finance Group zur Freude ihrer Anleger immer gut gefahren. Bei ihnen handelt es sich um hochwertige Bestandsimmobilien und Neubauentwicklungen, die verglichen mit anderen Risikoklassen die geringste Ausfallwahrscheinlichkeit haben und deshalb von vielen institutionellen Investoren bevorzugt werden. Core-Immobilien zeichnen sich durch eine sehr hohe Objektqualität mit keinen oder nur geringen Instandhaltungsmängeln aus. Außerdem punkten sie mit erstklassigen Lagen, sehr geringem Leerstand und einer hohen Mieterqualität. Mit anderen Worten haben sie einen dauerhaft hohen Vermietungsstand und eine gute Bonität der Mieter. Wegen des meist hohen Kaufpreises einer Immobilie der Risikoklasse Core bewegen sich die Renditeerwartungen und das Wertsteigerungspotenzial zwar auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Aber die Rendite und Wertsteigerung sind eben weitgehend krisenunabhängig und damit Stabilitätsanker in jedem Anleger-Portfolio. Core-Immobilien werden mit geringen Fremdkapitalquoten finanziert. „Institutionelle Investoren verfolgen mit ihnen in der Regel eine langfristige Investmentstrategie. Daher ist die Haltedauer dieser Immobilien im Vergleich der verschiedenen Risikoklassen die längste“, betont Thomas Oliver Müller. „Klassische Core-Investoren sind Versicherungen, Pensionskassen oder langfristig orientierte Investoren. In der Regel halten sie das Objekt mehr als zehn Jahre und somit über die Spekulationsfrist hinaus.“

Durch ihren Schwerpunkt auf Core-Immobilien in attraktiven Lagen scheint die Deutsche Finance Group bestens gerüstet zu sein, um der Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt zu begegnen und Anlegern weiterhin einen lukrativen Zugang zu institutionellen Märkten und exklusiven Investments zu verschaffen.